Le marché français de l'immobilier logistique a changé de cycle. Au premier semestre 2026, la demande ralentit, l'offre disponible progresse et le rapport de force passe du côté des utilisateurs. Pour les promoteurs et les propriétaires, trouver un preneur redevient le vrai sujet.

Les chiffres clés du semestre

Indicateur (S1 2026) Valeur Évolution
Demande placée 1,45 million de m² -15 % sur un an
Offre disponible à un an 7,16 millions de m² +14 % en six mois
Offre immédiate 4,85 millions de m² délai d'écoulement d'environ 15 mois
Taux de vacance national 7,0 % +0,8 point sur six mois
Part des clés en main et comptes propres 28 % de la demande contre 41 % en moyenne sur cinq ans
Loyer prime national 89 € HT/m²/an stable

Une demande en retrait, mais pas à l'arrêt

Après un premier trimestre très calme, le deuxième trimestre a dépassé le million de m² placés. Sur l'ensemble du semestre, les volumes restent toutefois sous leur moyenne de long terme.

Plusieurs facteurs pèsent sur les décisions : un contexte économique et politique incertain, la rationalisation des stocks par les entreprises et les difficultés de secteurs historiquement gros consommateurs d'entrepôts, comme le textile, l'ameublement ou le bâtiment.

À l'inverse, le e-commerce gagne du terrain et représente selon les sources entre 23 % et 30 % de la demande placée, Amazon en tête. Les chargeurs restent les premiers utilisateurs, avec près de la moitié des surfaces commercialisées.

L'offre gonfle, surtout en seconde main

L'offre disponible à un an dépasse désormais 7 millions de m². Cette hausse vient surtout des plateformes de seconde main, qui représentent environ trois quarts du stock disponible, alors que l'offre neuve progresse peu en raison du recul des lancements en blanc.

La vacance reste contrastée selon les marchés :

Marché Taux de vacance S1 2026
Hauts-de-France 11,5 %
Grand Est 9,7 %
Orléans 9,2 %
Nantes 7,2 %
Île-de-France 6,9 %
Bretagne 6,7 %
Rouen / Le Havre 6,5 %
PACA 5,3 %
Lyon 4,4 %
Bordeaux 4,0 %
Toulouse 2,4 %

Des projets autorisés qui attendent leur utilisateur

C'est le chiffre le plus révélateur pour les promoteurs : sur environ 5,7 millions de m² de projets disposant d'un permis, seuls 16 % sont en chantier. Près de 4,8 millions de m² autorisés restent à lancer.

Les opérations clés en main et en compte propre reculent fortement. Les délais d'obtention des autorisations purgées, la hausse des taux de rendement répercutée sur les loyers et la fin des grands schémas logistiques de la grande distribution expliquent ce repli.

La Dorsale perd du poids, l'Arc atlantique et le Grand Est progressent

La Dorsale logistique ne représente plus qu'environ un tiers des volumes placés, un niveau inédit depuis vingt ans. L'Arc atlantique a commercialisé environ 165 000 m² au premier semestre, soit 11 % du total national. Des marchés comme Nantes, le Grand Est ou Dijon bénéficient de leur foncier disponible et de loyers compétitifs.

Ce que cela change

Pour les utilisateurs, le choix est plus large qu'il ne l'a été depuis des années, en localisation comme en typologie, et les délais de mise à disposition sont plus courts sur l'existant.

Pour les promoteurs et les propriétaires, la commercialisation devient le facteur limitant. Rendre un projet visible tôt, et surtout identifier les besoins réels avant de lancer une opération, devient décisif. C'est précisément l'objet de la bourse des besoins de plateforme-logistique : les utilisateurs y publient leurs recherches de façon anonyme et les offreurs compatibles leur répondent en direct.

Sources