Quand une entreprise cherche une nouvelle plateforme logistique, elle a le choix entre un bâtiment existant et un bâtiment à construire. Dans le second cas, plusieurs montages coexistent. Ils ne répartissent pas de la même façon le risque, l'investissement et la maîtrise du projet.
Les montages en un coup d'œil
| Montage | L'utilisateur est | Il s'engage | Qui porte l'investissement |
|---|---|---|---|
| BEFA | Locataire | Avant la construction | Promoteur puis investisseur |
| VEFA | Propriétaire | Avant la construction | L'acquéreur, payé à l'avancement |
| Clé en main | Locataire ou propriétaire | Avant la conception | Selon le montage retenu |
| Compte propre | Propriétaire et maître d'ouvrage | Dès l'achat du foncier | L'utilisateur lui-même |
| En blanc | Pas encore connu | Après le lancement | Promoteur ou investisseur |
La BEFA, bail en l'état futur d'achèvement
L'utilisateur signe un bail commercial portant sur un bâtiment qui reste à construire. Le promoteur réalise l'opération, souvent pour le compte d'un investisseur qui achètera l'actif loué.
C'est le montage le plus courant pour les grandes plateformes : l'utilisateur obtient un bâtiment adapté sans immobiliser de capitaux, en contrepartie d'une durée ferme de bail généralement longue.
La VEFA, vente en l'état futur d'achèvement
L'acquéreur achète le bâtiment avant ou pendant sa construction et le paie selon un échéancier lié à l'avancement des travaux. Il peut s'agir d'un investisseur qui achète un actif déjà loué en BEFA, ou d'un utilisateur qui souhaite rester propriétaire de ses murs.
Le clé en main
Le bâtiment est conçu sur mesure pour un utilisateur identifié : hauteur, nombre de quais, rubriques ICPE, froid, bureaux, stationnement. Le clé en main peut être locatif (il prend alors la forme d'une BEFA) ou en acquisition (VEFA ou contrat de promotion immobilière si l'utilisateur possède déjà le terrain).
Le compte propre
L'utilisateur achète le foncier et fait construire lui-même, en tant que maître d'ouvrage. Il garde la maîtrise totale, mais porte l'ensemble des risques de délai, de coût et d'autorisations.
Le projet en blanc
Le bâtiment est lancé sans utilisateur engagé. Le promoteur ou l'investisseur fait le pari de la commercialisation. Pour un utilisateur pressé, c'est souvent la meilleure option : le bâtiment est livré ou presque au moment où il le recherche.
Depuis 2024, les lancements en blanc ont nettement reculé en France. Plusieurs millions de m² de projets disposent d'un permis mais attendent un utilisateur pour démarrer.
Quel montage choisir ?
- Besoin rapide, standard : un bâtiment existant ou un projet en blanc proche de la livraison.
- Besoin spécifique, horizon de 18 mois ou plus : un clé en main, en BEFA pour préserver la trésorerie, en VEFA pour rester propriétaire.
- Stratégie patrimoniale et foncier déjà identifié : le compte propre ou le contrat de promotion immobilière.
Sur plateforme-logistique, vous pouvez filtrer les annonces par type de montage, ou publier votre besoin pour que les promoteurs disposant de projets compatibles vous contactent directement.